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IL MUTUO

Il mutuo genericamente è un prestito dove una banca corrisponde una somma di denaro per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile (mutuo ipotecario).La normativa sul credito fondiario, edilizio e delle opere pubbliche è riportata nel Testo Unico della Legge Bancaria (D.lgs. 385 del 1° settembre 1993).

La normativa è stata successivamente integrata con il Decreto Legislativo 4 agosto 1999, n. 342. Essendo l’acquisto della casa una delle spese più importanti che una persona fa nella vita, cercheremo di approfondire i finanziamento concessi per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. Essi sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie.

Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Al prestito è applicato un tasso d'interesse, regolato da alcuni parametri ufficiali (Tus, Prime Rate Abi, Euribor ecc.), ed un'aliquota chiamata "spread” che varia di banca in banca. La durata dei mutui oscilla dai 5 anni e può arrivare quasi a 30 anni.

LE DIVERSE TIPOLOGIE DI MUTUO

Possiamo distinguere il mutuo in:

Chirografario: quando non è assistito da alcuna garanzia; Di norma sono dei prestiti di somme abbastanza modeste e con tempi di rientro di massimo 60 mesi.

Ipotecario: quando è assistito da una garanzia ipotecaria; Di norma sono dei finanziamenti a medio e lungo termine, senza limiti di cifra. L’unico limite è dato dal gradi di affidabilità bancaria del richiedente.

Cambiario: il mutuatario, in questo caso, rilascia delle cambiali a garanzia del suo obbligo di restituzione del finanziamento ricevuto;

Pignoratizio: quando è assistito da un pegno;

Inoltre i mutui si possono differenziare per:

-tasso di interesse prescelto;
-durata;

Per quanto concerne il tasso, possiamo avere:

Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.

Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.

Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.

Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un brevissimo periodo iniziale, viene applicato un tasso agevolato. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Anche per il contratto c’è qualche differenza, distinguiamo:

Contratto unico

Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui l'erogazione dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
In tal caso, la somma mutuata viene contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario: in particolare la dimostrazione dell'avvenuta regolare iscrizione dell'ipoteca.
In effetti, la definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo non come erogazione del mutuo, già avvenuta in sede di stipula, ma come svincolo del deposito e ciò, senza particolari formalità.
Il contratto unico si manifesta come il più comodo fra i contratti di credito ipotecario. Infatti non comporta la stipula di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, quale quelli della "erogazione" e della "quietanza". L'erogazione della somma mutuata avviene integralmente in sede di stipula.

L'apertura di credito ipotecario in conto corrente


Tale forma di finanziamento è stata da sempre utilizzata nella prassi bancaria.
Rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata, l'apertura di credito in conto corrente viene considerata uno strumento più flessibile e snello, data l'assoluta libertà dei tempi di rimborso e la costante ricostituibilità della provvista mediante versamenti nel conto.

Il mutuo aperto

Si tratta di un finanziamento da erogarsi in più riprese, secondo tempi e modalità difficilmente determinabili in anticipo.
Nell'iniziale contratto, quindi, si rinuncia a determinare tutte le specifiche caratteristiche e, qualora indicate, se ne ammette la modificabilità in occasione dell'erogazione.
Sia il "mutuo aperto" che la "apertura di credito ipotecario in conto corrente" sono contratti utilizzati per finanziare costruzioni.

PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. La matematica finanziaria consente di combinare in molti modi le due componenti della rata.e quindi vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese".

Ecco i principali tipi di ammortamento utilizzati:

Ammortamento francese (quello più usato in Italia). Il piano prevede la restituzione di una quota capitale e una rata interessi. Nel caso di mutuo a tasso fisso le rate sono tutte uguali, nel caso di mutuo a tasso variabile, la rata può aumentare o diminuire, solo in funzione della modifica, per l’andamento del tasso,della rata interessi per l’andamento del tasso applicato. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.

Ammortamento a rate crescenti. Le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano d’importo ad ogni rata o a scadenza fissata contrattualmente. In alcuni casi, le prime rate non prevedono alcun rimborso in linea capitale.

Il mutuo con ammortamento italiano prevede, fermo restando il tasso, il pagamento di rate che diminuiscono nel tempo.

Ammortamento libero. Il rimborso del mutuo deve avvenire entro la scadenza, senza vincoli, per il mutuatario, salvo che il contratto non preveda dei rimborsi parziali a scadenze predeterminate. Le rate sono composte esclusivamente della quota interessi e variano secondo il calcolo di questi sul capitale non ancora rimborsato. Tale formula può risultare molto conveniente in quanto consente di adattare l’importo delle rate alle proprie capacità ed esigenze finanziarie nel tempo ( stipendio iniziale non elevato ma crescente negli anni, entrate finanziarie non costanti nell’anno, entrate finanziarie occasionali di notevole entità) e anche di risparmiare sugli interessi passivi totali rispetto a un mutuo con piano di ammortamento predefinito rimborsando quote maggiori di capitale.

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