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ACQUISTO DELLA CASA

QUALI SONO LE IMPOSTE DOVUTE DALL’ACQUIRENTE
Quando si acquista una casa, l’acquirente è tenuto sia al pagamento dell’imposta di registro, o alternativamente dell’Iva, che delle imposte ipotecaria e catastale. Più precisamente,
A. Quando chi vende la casa è:
• un privato;
• un’impresa “non costruttrice”;
• un’impresa “costruttrice” (o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni;
le imposte da pagare sono le seguenti:
- imposta di registro (7%);
- imposta ipotecaria (2%);
- imposta catastale (1%).
B. Quando il venditore è :
un’impresa “costruttrice” (o un’impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
le imposte dovute dall’acquirente sono le seguenti:
- Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
- imposta di registro (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).

Per l’acquisto della “prima casa” e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate
(vedere sotto).

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Dal 1° gennaio 2008 ( per effetto della legge finanziaria per il 2008), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di
attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie
e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
L’agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:
- una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto;
- una riduzione del 30% dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.
I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore. Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto). Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle eventuali sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.

La base imponibile per l’Iva
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

Se, però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

COSA SI INTENDE PER “VALORE NORMALE”
“…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.


LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nel rogito riguardante la compraventita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:
– le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
– se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
– le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

COME SONO CLASSIFICATI I FABBRICATI
Ciascuna unità immobiliare è classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione e alle tariffe d’estimo stabilite per ogni zona censuaria del Comune di appartenenza.

La Classe
È un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.

La rendita catastale
È il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d’estimo.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell’immobile (vani, mq).
Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (ex uffici catastali) che le determinano.
Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono “essere rivalutate”, ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.

AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA
Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Acquisto da privato non soggetto ad Iva
In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad Iva, l’agevolazione consiste nella possibilità di versare:
- l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
- le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.

Acquisto da imprese
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della “prima casa” in cui la parte venditrice è un’impresa, l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:
- Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
- imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “non costruttrice”, oppure quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione
dei lavori.
Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la “prima casa”, l’aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l’imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto.
Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.

I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

L’ACQUISTO DELLE PERTINENZE
Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o box auto);
- C/7 (tettoia o posto auto).
Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

CASI PARTICOLARI
Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione "prima casa" è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.


Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si può fruire dell’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.
Acquisto di abitazione contigua.
L’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, spetta anche:
• quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
• quando si acquista un immobile contiguo ad un’altra casa di abitazione già acquistata (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).
Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Cittadino italiano non residente
Chi è emigrato all’estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.
Ovviamente, l’agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Non è necessario per l’acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.
Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l’acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).
Sulla stessa casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nei seguenti casi:
- quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell’immobile;
- quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.

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