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ECONOMIA > MUTUO
LE SPESE
E’ bene sapere che per avere un finanziamento bisogna pagare una serie di costi . In linea di massima la maggior parte delle spese e commissioni viene sostenuta all'atto dell'erogazione del mutuo, tranne la perizia, comunque resta il fatto che questi costi aggiuntivi conseguenza una riducono l'importo del finanziamento effettivo richiesto. Le spese più ricorrenti sono:
Le Spese di istruttoria richieste per aprire la pratica di finanziamento, per valutare ed accertare l'effettiva capacità di rimborso del richiedente. Tali spese possono essere in qualche caso richieste anticipatamente, essere espresse in cifra fissa, in forma percentuale sull'importo del finanziamento o in forma mista. In genere se pagate anticipatamente non vengono restituite in caso di mancato accoglimento della domanda.
Le Spese di perizia, sono quelle richieste per accertare il valore reale del bene dato in garanzia, accertamento che può essere effettuato da personale dell'Ente finanziatore o da periti esterni.
Le Spese incasso sono quelle previste per l'incasso di ogni singola rata;
Gli Interessi di mora sono gli interessi che si devono pagare a titolo di penale in caso di ritardato pagamento delle rate. Nei contratti viene stabilito dopo quanti giorni dalla scadenza scatta l'applicazione della penale e l'entità della stessa, che è generalmente un'addizionale al tasso applicato al finanziamento o ad un tasso di riferimento (Euribor).
Le Spese notarili incidono nella stipula di un contratto di finanziamento, che essendo un atto pubblico necessità della presenza di un Notaio per essere validato. Il notaio può essere nominato dalla Banca oppure proposto direttamente dal mututatario; esistono delle tariffe fisse per questa operazione, indipendentemente dalla banca alla quale si è rivolta la richiesta di finanziamento.
L'Imposta sostitutiva All'atto di ogni erogazione di finanziamenti con durata superiore ai 18 mesi le Istituzioni creditizie devono versare una Imposta sostitutiva attualmente pari allo 0,25% del capitale nominale del finanziamento.
Attraverso le Penali di riduzione e/o estinzione anticipata, le Banche si tutelano verso la possibilità che i finanziamenti vengano rimborsati anticipatamente fissando una penale.
IL TRATTAMENTO FISCALE
Con le detrazioni fiscali concesse al mutuatario, il costo del mutuo si abbatte grazie al risparmio sulle imposte. L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.
Mutui ipotecari per l'acquisto della "prima casa"
In questo caso, è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
-interessi passivi;
-oneri accessori;
-quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto.
L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a lire 7 milioni.
Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per lire 8.500.000, la riduzione di imposta sarà di lire 1.330.000 (cioè il 19% di 7.000.000, importo massimo su cui calcolare la detrazione).
Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.
Nel caso di mutui stipulati prima del 1993 per l'abitazione principale l'importo massimo detraibile è di Lit. 7.000.000 per ogni mutuatario, per altre abitazioni è di Lit. 4.000.000.
La detrazione è possibile a condizione che:
-l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto;
-l'acquisto dell'abitazione sia avvenuto nell'anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo;
-nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.
Mutui per la costruzione e la ristrutturazione della "prima casa"
E' detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
-interessi passivi;
-oneri accessori;
-quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di lire 5 milioni.
In tutti i casi, quando un mutuo è cointestato tra coniugi ognuno di questi ha diritto alla detrazione solo per gli interessi di propria spettanza. La detrazione può essere riportata da uno dei coniugi nel caso che l'altro sia fiscalmente a carico o se, in caso di decesso di uno dei due, il coniuge superstite provvede all'accollo.
E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al mutuante una dichiarazione ad uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno. Meglio comunque verificare ed eventualmente richiederla.
La detrazione non spetta:
-all'usufruttuario;
-a chi contrae il mutuo autonomamente per acquistare una pertinenza dell'abitazione principale;
-dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.